Adjudicação compulsória via cartório: a agilidade e praticidade que veio para facilitar
A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser feita em qualquer cartório de notas, tendo como documento inicial a elaboração de uma Ata Notarial (feita pelo tabelião de notas).
A transferência compulsória de títulos de imóveis agora pode ser feita via cartório, conforme prevê a novidade prevista no artigo 11, da lei 14.382/22. Antes, a adjudicação compulsória de imóvel só podia ser feita pela via judicial e demorava longos anos para conclusão.
Agora, extrajudicialmente, o procedimento é mais barato, e possui uma média de prazo de 3 (três) meses para conclusão, a depender do caso.
A adjudicação compulsória encontra-se prevista nos artigos 1.417 e 1.418, do Código Civil. Todavia, a Súmula 239, do Superior Tribunal de Justiça prevê: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Portanto, a existência do instrumento público ou particular, mesmo sem o registro imobiliário, possibilita a adjudicação.
Nesta baila, a Lei 14.382/22 trouxe à lei dos registros públicos a estipulação de questões procedimentais para a adjudicação compulsória extrajudicial, conforme disposto no artigo 216-B:
“Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:
(…)
III. ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade”
A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser feita em qualquer cartório de notas, tendo como documento inicial a elaboração de uma Ata Notarial (feita pelo tabelião de notas), e é cabível nos casos em que:
• Há uma promessa de compra e venda de imóvel, e o vendedor se recusa a cumprir um contrato celebrado e já quitado;
• Não há o devido cumprimento por outras circunstâncias (morte do vendedor, ou declarada sua ausência, incapacidade civil ou localização incerta);
• Casos em que a construtora faliu, desapareceu ou encerrou suas atividades;
• Tendo o comprador quitado o imóvel e não consegue ter o título de propriedade,
Ou seja: casos em que o comprador não consegue dispor do bem integralmente, seja para alugar, vender ou dar como garantia.
Numa dessas hipóteses, o interessado deve buscar um advogado de sua confiança, dirigir-se ao cartório de notas, e dar entrada ao procedimento, iniciando pela lavratura de uma Ata Notarial. Neste documento, o interessado deverá comprovar que a outra parte contratante está devedora do título de propriedade. Ela pode ser o promitente vendedor (pessoa que prometeu vender) ou promitente cedente (contratos de gaveta). Um dos requisitos exigidos é a desistência de uma eventual ação judicial de adjudicação compulsória, para que se inicie o procedimento pela via administrativa.
Dentre outras exigências, o interessado deve comprovar a quitação do negócio jurídico, com um rol de documentos: declaração de imposto de renda, mensagens de e-mails e/ou de mídias digitais trocadas entre os negociantes, além de extratos bancários ou cópias de cheques que indiquem transferências de valores, dentre outros, que atestem o recebimento pelo vendedor e sua injusta recusa em outorgar-lhe a escritura definitiva do bem.
Feito isto, o procedimento seguirá e, cumpridos todos os requisitos, será realizada a adjudicação compulsória extrajudicial, evitando maiores custos e tornando o retorno ao interessado mais célere que na via judicial.