A arrematação judicial (leilão ou praça) vem crescendo de forma relevante no mercado imobiliário não só para aquisições de imóveis para moradia, mas também para investimento, considerando as reduções dos lances mínimos (primeira praça e segunda praça).
O procedimento de aquisição do bem ocorre por meio de leiloeiro que apregoa ao arrematante adquirido pelo maior lance, sendo o pagamento efetuado de forma eletrônica que, posteriormente, é depositado no processo judicial, confirmando a arrematação com a lavratura do auto.
Após a expedição do auto de arrematação, com a comprovação do depósito do valor produto da arrematação e o pagamento da comissão ao leiloeiro, expede-se a carta de arrematação, documento hábil para ser levado a registro em cartório.
Aqui começa a divergência em relação ao recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A legislação do Município de São Paulo, por exemplo, determina que o imposto deve ser recolhido no prazo de até 15 dias da data da arrematação, antes da emissão da carta de arrematação. Por consequência, o imposto não pago no prazo previsto será acrescido de multa e juros.
Sem a devida comprovação do recolhimento do ITBI no prazo legal, os Cartórios não concluem o registro com a transferência do bem a não ser sob a condição de o arrematante apresentar pagamento complementar com juros e multa.
Ocorre que existem instrumentos e atos processuais que podem invalidar a arrematação e, na outra ponta, há a obrigatoriedade legal e dos Cartórios de recolhimento do ITBI em até 15 dias da data da arrematação.
Ou seja, na hipótese de ser materializada uma das hipóteses de invalidação da arrematação e já com o recolhimento do ITBI efetivado pelo arrematante, como exigem os Cartórios para registro do ato, há real possibilidade de o arrematante ter que seguir com moroso pedido de restituição do imposto.
Buscando uma solução para o impasse entre os Cartórios exigirem o recolhimento do ITBI com base na data da arrematação e o risco de ter que seguir com o pedido de restituição do ITBI nas hipóteses de invalidação da arrematação, há decisões judiciais no sentido de reconhecer o registro do imóvel como fato gerador do imposto e, com isso, atribuir a necessidade do pagamento apenas no respectivo momento.