Definição e diferenças entre loteamento, desmembramento e desdobro.
Para o sucesso no registro e regularização de loteamento, desmembramento ou desdobro é necessário compreender os conceitos que os precedem, assim como contemplar a legislação que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.
O parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, destinadas a ordenar o espaço urbano para o exercício das funções elementares urbanísticas, podendo ser exercido pelo Poder Público ou por particulares, este último nas autorizações municipais.
Abrigando vários institutos jurídicos para a sua realização, o parcelamento do solo urbano pode ser realizado na forma de loteamento, desmembramento e desdobro, sendo estas duas primeiras espécies de acordo com a Lei 6.766/1979 e às normas urbanísticas estabelecidas pela legislação estadual e municipal e a última pela lei municipal.
Portanto, o empreendedor deverá respeitar os requisitos legais para que se possa obter, de forma eficiente, todas as licenças e regularizações. Para tanto, importante também a definição de conceitos básicos.
Gleba é a área de terra que ainda não foi objeto de arruamento ou de loteamento. O processo de loteamento se efetiva pelo procedimento formal e voluntário do proprietário da gleba, que planeja sua divisão e deve submeter à aprovação da Prefeitura para subsequente inscrição no registro imobiliário, transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município e alienação dos lotes.
O loteamento é a atividade de “subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.” (Lei 6.766/79, art. 2°, § 1º)
Diferencia-se do desmembramento, que significa dividir a terra em lotes sem atos de urbanização, conforme a definição legal que diz ser a atividade de “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.” (Lei 6.766/79, art. 2°, § 2º)
Já o desdobro, é a subdivisão de lote para a formação de novos lotes sem que se altere sua natureza em face do resultado, sem a abertura de novas vias, nem prolongamento das vias já existentes e, conforme os requisitos urbanísticos deve seguir o limite legal de 125 m² (art. 4°, II), ou aquele maior, da lei municipal, que trará os parâmetros necessários e os procedimentos que deverão ser adotados, cabendo à Municipalidade editar as normas complementares, de acordo com suas peculiaridades locais.
O projeto de loteamento (art. 6° e incisos da Lei 6.766/79) ou desmembramento (art. 10 e incisos da Lei 6.766/79) deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, sendo executado no prazo constante no cronograma, sob pena de caducidade da aprovação (Lei 6.766/79, art. 12 e seguintes). Uma vez aprovado o projeto, este deverá ser submetido ao Registro Imobiliário no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação.
Com a documentação em ordem, o oficial do registro encaminha a comunicação à Prefeitura Municipal que publicará o edital do pedido de registro de acordo com os prazos legais, findo o prazo sem impugnação, o registro é feito de imediato.
Referências Bibliográficas
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- FILHO, Miguel da Silva. Palavra do Especialista- Loteamento, Desmembramento e Desdobro. Sienge. Publicado em 26 de março de 2018. Disponível em: https://www.sienge.com.br/blog/palavra-do-especialista-loteamento-desmembramento-desdobro-remembramento
BRASIL. Lei n.° 7.666, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento Urbano e dá outras Providências. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil. Brasília,